Severine Sauvage, auteur sur SEVERINE SAUVAGE

13 avril 20199 mai 2019

Permis de construire ou déclaration préalable ?

Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont les deux principaux types de formalités obligatoires avant toute construction ou rénovation. Cependant, savoir quel type d’autorisation d’urbanisme est exigé entre permis de construire ou déclaration préalable pour votre projet peut parfois relever du parcours du combattant. Ainsi, il est facile de se perdre parmi toutes les démarches administratives prévues par la loi. C’est pourquoi nous tenterons ici de dresser un panorama de tous les cas de figure.

Permis de construire ou déclaration préalable : généralités

Tout d’abord, voici quelques informations générales importantes :

Réglementation plus stricte en secteur protégé : lorsque votre projet est situé en secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords des monuments historiques, site classé, site inscrit, réserve naturelle, parc national), la formalité d’urbanisme requise y est plus stricte. Nous préciserons ici le cas des secteurs protégés pour chaque type de projet. De plus, tous travaux sur un immeuble inscrit aux monuments historiques nécessitent un permis de construire.
Respectez le PLU, même sans formalité requise : même si vous n’êtes soumis à aucune formalité pour votre projet, vous êtes toujours dans l’obligation de respecter les règles d’urbanisme locales et nationales. Un non-respect constituerait une infraction d’urbanisme passible d’amendes et/ou démolition.
Une démolition-reconstruction est une construction neuve : si vous démolissez une construction et la reconstruisez, l’administration considèrera qu’il s’agit d’une construction neuve. L’autorisation d’urbanisme requise correspondra alors à la surface créée, sans déduction de la surface démolie.
Travaux sur un Établissement Recevant du Public (ERP) : pour toute modification extérieure ou intérieure d’un ERP, même si aucune autorisation d’urbanisme n’est requise, il faudra demander une autorisation de travaux.
Division d’un immeuble en plusieurs appartements : les divisions de logements sans travaux extérieurs sont réglementées (L.111-6-1 et suivants du CCH), mais elles ne nécessitent pas d’autorisation d’urbanisme. Cependant, une autorisation préalable de division sera obligatoire dans les communes ou intercommunalités qui l’ont instituée.

Passons donc en revue les différentes démarches administratives requises pour chaque type de projet : permis de construire ou déclaration préalable de travaux ? Il faudra connaître à la fois la surface de plancher (SDP) et l’emprise au sol (ES) de votre projet de construction.

Construction nouvelle

Extension d’une construction existante

¹ Le code de l’urbanisme exempte de toute formalité la création de moins de 5 m² de SDP et d’ES. Cependant, ces travaux entraîneront forcément une modification de façade de la construction existante (sauf dans le cas d’une création d’une mezzanine intérieure). Ainsi, une déclaration préalable sera obligatoire dès la moindre extension.

Rénovation

ravalement de façade : aucune formalité, sauf si le PLU soumet les ravalements à déclaration préalable. (R.421-2 m)
en secteur protégé, toute modification de l’aspect d’une construction, y compris ravalement : déclaration préalable. (R.421-17)
rénovation intérieure sans changement de destination et sans création de surface de plancher : aucune formalité.
transformation d’une surface close et couverte non comprise dans la SDP en un local constituant de la SDP ≤ 5m² : aucune formalité. (R.421-17 g)
transformation d’une surface close et couverte non comprise dans la SDP en un local constituant de la SDP > 5m² : déclaration préalable. (R.421-17 g)
modification de façade ou toiture (création ou modification de baies ou fenêtres de toit, remplacement de menuiseries, garde-corps, ou bien changement de couleur sur façade ou toiture) : déclaration préalable. (R.421-17 a)
modification de façade ou structure porteuse ainsi que changement de destination ou sous-destination : permis de construire. (R.421-14 c)

Changement de destination

uniquement changement de sous-destination : aucune formalité. (R.421-17 b)
uniquement changement de destination : déclaration préalable. (R.421-17 b)
changement de destination ou sous-destination ainsi que modification de façade ou structure porteuse : permis de construire. (R.421-14 c)

Nota bene : les destinations et sous-destinations prises en compte pour définir la formalité requise sont celles décrites aux articles R.151-27 et R.151-28 du CU ainsi que les éventuelles destinations décrites par le PLU applicable (TA. Paris, 07/02/2019, req. n°17-19507).

Démolition

démolition d’une construction : permis de démolir, à condition que la commune ait décidé d’instaurer le permis de démolir. Si au contraire elle ne l’a pas fait : aucune formalité. (R.421-27)
en secteur protégé, démolition d’une construction : permis de démolir (R.421-28)

Cas particuliers divers

Il existent de nombreux cas particuliers qui nécessitent une autorisation (permis de construire ou déclaration préalable). Voyons lesquels :

Terrasse couverte, auvent, carport

construction : régime identique aux constructions nouvelles (car création d’emprise au sol).
extension : régime identique aux extensions de construction existante (création d’emprise au sol).

Véranda

construction d’une véranda : régime identique aux constructions nouvelles (car création de surface de plancher et d’emprise au sol).
extension d’une véranda : régime identique aux extensions de construction existante (création de surface de plancher et d’emprise au sol).
fermeture d’une terrasse couverte par une véranda : régime identique aux extensions de construction existante (création de surface de plancher).

Abri de jardin, cabane

Nota bene : un abri de jardin, même sans dalle ni fondations, constitue de la surface de plancher ainsi que de l’emprise au sol.

construction : régime identique aux constructions nouvelles (car création de surface de plancher et d’emprise au sol).
extension : régime identique aux extensions de construction existante (car création de surface de plancher et d’emprise au sol).

Pergola démontable

installation d’une pergola démontable non accolée à une construction existante : aucune formalité (car non considéré comme une construction). (CAA Nantes, 15NT00339)
en secteur protégé, installation d’une pergola démontable non accolée à une construction existante : déclaration préalable
installation d’une pergola démontable accolée à une construction existante : déclaration préalable (modification de façade).

Par définition, une pergola ne possède pas de couverture, mais seulement des éléments ajourés ou une toile d’ombrage. Sinon, il s’agirait d’un auvent, qui génère de l’emprise au sol. Enfin, on considèrera qu’une pergola est démontable si sa structure est légère (bois ou métal par exemple).

Mezzanine intérieure

construction d’une mezzanine de hauteur sous plafond ≥ 1,80m à l’intérieur d’un bâtiment existant : régime identique aux extensions de construction existante (car création de surface de plancher).

Transformation d’un garage en pièce habitable

réaménagement d’un garage en pièce habitable d’une surface ≤ 5m² : aucune formalité. (R.421-17 g)
réaménagement d’un garage en pièce habitable d’une surface > 5m² : déclaration préalable (car création de surface de plancher). (R.421-17 g)

Mur

construction d’un mur de hauteur < 2m : aucune formalité, sauf s’il constitue une clôture (voir paragraphe suivant). (R.421-2 f)
construction d’un mur de hauteur ≥ 2m : déclaration préalable. (R.421-9 e)
mur de soutènement : aucune formalité, sauf s’il constitue une clôture (voir paragraphe suivant). (R.421-3 a)
en secteur protégé, tout mur, quelle que soit sa hauteur : déclaration préalable. (R.421-11)

Clôture

édification d’une clôture : aucune formalité, sauf si votre PLU soumet les clôtures à déclaration préalable. (R.421-2 g)
en secteur protégé (patrimonial), édification d’une clôture : déclaration préalable. (R.421-12)

Terrasse

construction d’une terrasse de plain-pied : aucune formalité. (R.421-2 j)
en secteur protégé, construction d’une terrasse de plain-pied : déclaration préalable. (R.421-11)
terrasse de hauteur au sol ≥ 60cm : régime identique aux constructions nouvelles (car création d’emprise au sol).

Piscine

construction d’un bassin d’une surface ≤ 10m², non couvert ou avec couverture fixe ou mobile de hauteur < 1,80m au-dessus du sol : aucune formalité. (R.421-2 d)
en secteur protégé, construction d’un bassin d’une surface ≤ 10m², non couvert ou avec couverture fixe ou mobile de hauteur < 1,80m au-dessus du sol : déclaration préalable. (R.421-11)
construction d’un bassin d’une surface > 10m² et ≤ 100m², non couvert ou avec couverture fixe ou mobile de hauteur < 1,80m au-dessus du sol : déclaration préalable. (R.421-9 f)
construction d’un bassin d’une surface > 100m² : permis de construire. (R.421-1)
bassin avec couverture fixe ou mobile de hauteur ≥ 1,80m : permis de construire (car création de surface de plancher).

Affouillement (déblai), exhaussement (remblai)

affouillement de profondeur > 2m et d’une surface ≥ 100m² : déclaration préalable. (R.421-23 f)
exhaussement de hauteur > 2m et d’une surface ≥ 100m² : déclaration préalable. (R.421-23 f)

Serre et châssis

construction d’une serre de hauteur < 1,80m : aucune formalité. (R.421-2 e)
en secteur protégé, construction d’une serre de hauteur < 1,80m : déclaration préalable. (R.421-11)
construction d’une serre de hauteur ≥ 1,80m et ≤ 4m et de surface ≤ 2000m² : déclaration préalable. (R.421-9 g)
construction d’une serre de hauteur > 4m ou surface > 2000m² : permis de construire. (R.421-1)

12 avril 20199 mai 2019

Dans quels cas le recours à un architecte DE est-il obligatoire ?

La construction, en France est soumise à réglementation. Au delà d'un certain seuil de surface de plancher, vous êtes contraint de faire appel à un architecte DE ( anciennement DPLG ) pour la création de votre projet architectural et le dépôt du permis de construire. Afin de définir si votre projet nécessite le recours d'un architecte DE, vous allez devoir vous poser deux questions :

Mon projet est-il soumis à permis de construire ou bien à déclaration préalable ? Pour répondre à cette question, il vous faudra dans un premier temps calculer la surface de plancher et l'emprise au sol de votre maison. Dans un deuxième temps, vous pourrez prendre connaissance de l'article Permis de construire ou déclaration préalable.
Suis-je un particulier construisant pour moi-même ou bien une personne morale (société, SCI, association, administration, etc.) ?

Si vous êtes un particulier

Vous avez donc défini avoir besoin d'un permis de construire pour votre projet. Depuis le 1er mars 2017, le seuil officiel d'obligation de recours est passé de 170 m² à 150 m² de surface de plancher totale. La surface de plancher totale d'une construction se calcule en additionnant la surface de plancher de la maison d'origine avec la surface de plancher de l'extension et ce, même en l’absence de travaux sur la partie existante de la construction. De plus, depuis 2017, l'emprise au sol n'est plus à considérer. Seule la surface de plancher compte.

Illustration par des exemples

Construction nouvelles de maisons individuelles :

Travaux d'agrandissement sur construction existante :

Pour rappel, les déclarations préalables ne nécessitent jamais le recours obligatoire à un architecte.

Ligne 1 du tableau : Vous désirez construire une extension de 20 m² de surface de plancher. Selon la réglementation d'urbanisme, un permis de construire n'est pas obligatoire. Cependant, vous devez déposer une déclaration préalable à votre mairie. Comme nous pouvons le constater, le seuil de 150 m² total ( extension + maison d'origine ) est dépassé. Vous n'êtes cependant pas obligé d'avoir recours à un architecte DE.
Ligne 2 du tableau : L'extension prévue fait 25 m² de surface de plancher. Le permis de construire est donc obligatoire. Vous ne dépassez pas 150 m² de surface de plancher totale. L'architecte n'est pas obligatoire.
Ligne 4 du tableau : L'extension nécessite un PC et la surface de plancher totale dépasse 150 m². Le recours à un architecte DE est obligatoire.

Si vous êtes une personne morale ( société, SCI, association, administration )

Dans ces cas de figure, il n'existe pas de seuil d'obligation de recours à un architecte. Tous les permis de construire doivent être élaborés par un architecte.

12 avril 201912 avril 2019

Comment calculer l’emprise au sol ?

La définition de l'emprise au sol a été créée conjointement à la définition de la surface de plancher lors de la réforme des autorisations d'urbanisme en 2011.

A quoi sert exactement le calcul de "l’emprise au sol" ?

A déterminez si vous avez besoin d'un permis de construire (PC) ou d'un déclaration préalable (DP).
A calculer le coefficient d’emprise au sol (CES), qui limite la surface constructible sur votre terrain.

Pour savoir si le recours à un architecte DE est obligatoire, seule la surface de plancher est à connaitre.

Prenons connaissance de sa définition dans l’article R.420-1 du code de l’urbanisme.

De plus...

Pour rappel, les éléments suivants sont considérés comme étant des constructions et donc restent inclus dans l’emprise au sol :

Auvents et casquettes soutenus par des poteaux ou encorbellements
Constructions non closes (hangar, abri, préau, etc.)
Garage et carport
Loggias et balcons, même si aucun poteau ne les soutient
Terrasses, rampes extérieures ou toute plateforme, surélevées de plus de 60 cm du sol naturel
Une piscine, couverte ou non, développe systématiquement de l’emprise au sol. Il en est de même pour le local technique.L’emprise au sol de la piscine découverte correspond à la surface au sol occupée par le bassin.L’emprise au sol de la piscine couverte correspond à l’ensemble des surfaces couvertes par l’abri, quelle que soit sa hauteur, bassin de piscine inclus.

11 avril 20199 mai 2019

Comment calculer la Surface de plancher ?

Savoir calculer la "Surface de plancher" de son logement est important dés le début de votre projet. Pour savoir si vous êtes dispensé d'une autorisation d'urbanisme ou si vous devez déposer une demande d'autorisation (permis de construire ou déclaration préalable ), vous devez pouvoir déclarer deux surfaces :

La surface de plancher
L'emprise au sol

Pour savoir si le recours à un architecte DE est obligatoire, seule la surface de plancher est à connaitre.

De plus, Si votre projet de construction prévoit une surface thermique et une "surface de plancher" supérieures à 50 m², vous devez en plus joindre à votre demande de permis de construire une attestation indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Créée lors de la réforme du permis de construire en 2012, la "surface de plancher" remplace la SHON et la SHOB. Afin de mieux appréhender cette notion, vous trouverez en dessous un exemple de calcul en image. Mais commençons par la définition officielle qui se trouve dans les articles L.112-1 et R.112-2 du code de l’urbanisme.

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

[…]

De plus...

Si vous possédez une piscine couverte dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8 mètre, vous devez comptabiliser le pourtour du bassin. (On ne compte pas la superficie du bassin)

Les placard et les cheminées sont comptabilisés.

La superficie cumulée des marches d'un escalier n'est pas prise en compte.

Toutes les pièces de "service" ou "techniques". Par exemple, le local technique de la piscine.

Si, dans un atelier, vous possédez une mezzanine et que la hauteur sous plafond est de moins de 1,8 m en dessous, (ou en dessus) vous ne devez pas compter ces surfaces. Si vous avez plus de 1,8 m au dessus + au dessous, vous devez compter les deux surfaces.